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Le fasi per l’acquisto di un immobile
1. Proposta d’acquisto
2. Compromesso
3. Atto notarile
1. Proposta d’acquisto
Quando si tratta l’acquisto con un’agenzia, dopo aver definito con il
mediatore quale prezzo si e' disposti a pagare e a quali condizioni,
arriva un momento molto delicato: la fase della cosiddetta “proposta
d’acquisto”. Lo scopo delle agenzie nel farvi firmare la suddetta
proposta consiste nell’essere sicuri che se farete un’offerta per
l’acquisto di un immobile, e successivamente il proprietario dovesse
accettare la vostra offerta, non vi rimangierete la parola. Fare un
offerta verbalmente e' rischioso e controproducente per entrambe le
parti in quanto prima del trasferimento della proprietà potrebbero
sorgere equivoci o malintesi o peggio l’acquirente o il venditore non
rispettare gli accordi presi. Quasi tutte le agenzie utilizzano una
proposta pre-stampata nella quale ci si dichiara, per il tramite del
mediatore, disponibili all’acquisto a determinate condizioni, (prezzo
offerto, modalita di pagamento etc) affinche' il mediatore la
sottoponga al venditore che valutandola, avra' il diritto di accettarla
integralmente o di rifiutarla entro un termine prestabilito.
E’ quindi importante essere a conoscenza di tutti i pregi e i difetti
dell’immobile che si vuole comperare ma soprattutto che non ci siano
delle carenze in merito alla normativa urbanistica edilizia e
catastale. Percio' nella proposta d’acquisto e fondamentale che ci sia
una frase simile alla seguente:
“il venditore dichiara che l’immobile e' in regola con la normativa ediliza ed urbanistica vigente”
“il venditore dichiara che l’immobile e' libero da, ipoteche, pignorament e/o altri pregiudizi”
In alcuni casi puo' capitare che non tutta la documentazione sia in
regola ma la proposta d’acquisto puo essere comunque sottoscritta se
l’agenzia vi garantisce che il proprietario si impegna a risolvere il problemi entro l’atto ovvero dichiari in proposta d’acquisto e
successivamente al compromesso una frase simile alla seguente:
“il
venditore dichiara che l’immobile identificato nella seguente proposta
verra' trasferito all’atto notarile con ogni pertinenza,servitu' attiva
e passiva , libero da oneri, vincoli, vizi, evizioni, trascrizioni
pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie ed in regola con
la normativa edilizia urbanistica e catastale.”
Firmando la proposta sarete tenuti al versamento di una somma di
danaro, riconosciuta dall’agenzia come caparra confirmatoria. Se tale
proposta venisse accettata dal venditore,allora l' agenzia consegnera'
l’assegno al venditore e da quel momento vi sarete assunti un impegno
pari all’importo dell’assegno stesso; invece vi verra restituito se il
proprietario non dovesse accettare la vostra offerta. Tutte le proposte
d’acquisto devono prevedere un termine di validita ovvero l’agenzia
entro tale termine sara obbligata a comunicarvi l’esito della vostra
offerta. Normalmente e ragionevolmente le proposte delle agenzie hanno
una validita' di 15 giorni, scaduti i quali se l’agenzia non vi
comunicasse nulla avreste il diritto di ritirare l’assegno versato e
quindi annullare l’offerta fatta.
La somma che sarete tenuti a versare come caparra confirmatoria varia
da agenzia ad agenzia ed è anche proporzionale all’immobile che volete
acquistare. Mediamente varia da 500 € a 5.000 € ma se decideste di
acquistare un immobile del valore di 1.000.000 €, allora 5.000 €
potrebbero non soddisfare il proprietario perché risulterebbero troppo
pochi rispetto all’impegno che le parti stanno assumendo. Si consiglia
comunque di non versare più del 5% del prezzo offerto. Non c'è alcuna
ragione di farlo, perché l'impegno viene già preso proprio con la
proposta irrevocabile. E' al momento del compromesso che si dovrebbe
cominciare con gli acconti con la “a” maiuscola.
Sempre in questa fase, quando si tratta tramite agenzia, questa
richiede la sottoscrizione di un riconoscimento di provvigione per
l’attività di mediazione svolta. Va da sé che l’agenzia andrà pagata
solo se il venditore accetta la proposta; questo deve emergere con
chiarezza e senza possibili confusioni dal documento che ci viene
sottoposto alla firma; inoltre alcune agenzie permettono che il
pagamento delle loro commissioni avvenga al compromesso avvenuto o
all’atto notarile. Sappiate comunque che la legge da il diritto di
esigerle dal momento in cui ”l’affare si conclude per effetto del suo
intervento”(codice civile articoli 1755,1756,1757,1758) e quindi senza
annoiarvi con trattati di giurisprudenza anche alla proposta d’acquisto
accettata dal venditore.
2. Compromesso
Il
suo nome corretto sarebbe “preliminare di compravendita” ma tutti lo
chiamano compromesso. Nel contratto vengono decisi tutti i dettagli,
che poi vengono formalizzati nel rogito. Il compromesso è quindi la
fase più importante delle trattative. In teoria non ci sarebbe nessun
obbligo di stilare questo contratto e si potrebbe andare immediatamente
al rogito ma, a meno che non si tratti di una compravendita fra persone
di assoluta fiducia o di una finta vendita tra familiari è
assolutamente consigliabile effettuare questo passaggio intermedio.
Per iniziare a redigere il compromesso bisogna avere assolutamente chiari i seguenti punti:
• prezzo dell'immobile;
• modalità di pagamento;
• individuazione precisa dei confini della casa, delle pertinenze;
• data dell'atto di compravendita vero e proprio (il cosiddetto "rogito").
• Il piano di pagamento del prezzo
• l'assenza (o la presenza) di vincoli di vario genere e di ipoteche;
• la conformità alle norme edilizie e la regolarità urbanistica del fabbricato:
• l’eventuale domanda sanatoria edilizia (condono)
• l'esistenza di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.
3. Atto notarile/Rogito
E'
il documento finale, l'atto di vendita vero e proprio. E’ fondamentale
che il rogito sia conforme ai patti stipulati nel compromesso.
Quando si giunge al rogito si ha la garanzia di essere tutelato da un
professionista super partes il Notaio appunto. Solo il notaio è
abilitato al trasferimento dei beni mobili e immobili in Italia nessun
altra figura professionale può farlo.
Il passaggio di proprietà può avvenire in due forme: la scrittura privata autenticata e l’atto pubblico.
Da un punto di vista formale la differenza non è da poco: con la
scrittura privata il notaio prende atto delle dichiarazioni rese dai
contraenti e ne attesta l’identità autenticandone le firme; con l’atto
pubblico invece il notaio garantisce di aver controllato la veridicità
delle affermazioni contenute nel contratto.
Nella realtà qualsiasi notaio scrupoloso prima di redigere l’atto
controlla, a prescindere dalla forma con cui redigerà l’atto, che il
venditore possa legittimamente alienare l’immobile. A ogni buon conto,
è meglio incaricare espressamente il notaio di compiere gli
accertamenti.
Il notaio si
incarica sempre di pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastal
che sono a carico dell’acquirente, deve curare la trascrizione
dell'atto alla conservatoria dei registri immobiliari, deve comunque
risarcire le somme percepite e i danni quando l'atto risulta nullo per
una causa a lui imputabile.
I costi professionali dell’atto variano moltissimo a seconda della
difficoltà della transazione, degli accertamenti ipotecari e catastali
necessari, del prestigio dello studio cui ci si affida. Alla base c’è
comunque la tariffa professionale e su quella è possibile avere un’idea
di massima del costo. La scelta del professionista tocca all’acquirente perché a lui tocca anche pagare la parcella.
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